Найголовніша проблема, яка стоїть перед будь-яким підприємством, яке розпочинає
будівництво, звучить так: де узяти гроші? Чинне законодавство пропонує достатньо багато способів вирішення цієї непростої задачки. Тим часом, на думку редактора всеукраїнського бухгалтерського журналу “Баланс” Валентини Верхогляд, через недосконалості законодавства, всі вони мають свої підводні камені.
В принципі, метою всіх нормативних актів, регулюючих взаємини у сфері будівництва, є захист добросовісних інвесторів, проте застосовуючи ці правильні і справедливі норми на практиці, підприємства стикаються з абсолютно несподіваними труднощами із-за нечітко
прописаних законодавчих норм. Механізми фінансування будівництва житла регулює Закон N978, крім того цю сферу регулює Закон України “Про інвестування”, а також цілий ряд підзаконних актів, регулюючих випуск і звернення цільових облігацій по будівництву, роботу фондів фінансування будівництва, спільну діяльність при будівництві.
Спільна діяльність
Ця схема припускає ситуацію, коли декілька компаній об’єднують свої ресурси для здійснення будівельного проекту і створюють СД, своєрідне утворення, яке веде самостійний облік, але не є юридичною особою. В результаті роботи СД з’являється житловий будинок або торговий комплекс, на який всі учасники СД мають право сумісної власності.
Завершуючим етапом існування СД повинне стати виділення в натурі частки кожного з учасників і оформлення ними прав власності на своє майно, або продаж цілісного комплексу від імені СД з подальшим розділом отриманих грошей між учасниками СД. Ця схема дозволяє вирішити проблему фінансування будівництва, не удаючись до допомоги банків і не
привертаючи на етапі будівництва засобів фізичних осіб. Як правило, СД об’єднує компанію, що має достатні засоби для фінансування проекту, компанію-забудовника, а також уповноваженого учасника, який веде облік по СД і здійснює координаційні функції.
Підводними каменями для СД є проблеми оподаткування. Річ у тому, що, з одного боку, СД є платником податків, з іншої – в законі чітко не прописано, чи рахувати діяльність СД по створенню нерухомості для її учасників господарською з позиції податкового обліку. А це важливо для формування у СД валових витрат і податкового кредиту по ПДВ.
Крім того, в процесі створення СД можуть виникати розбіжності між юристами і бухгалтерами. Так, при створенні СД юристи пропонують включити ділову репутацію або ділові зв’язки як внесок компанії-учасника в СД. Зрозуміло, це дуже важливі складові успішного будівельного проекту, але в українському обліку чітко немає розділу, під який потрапляє цей “нематеріальний” актив.
Цільові облігації на придбання житла
Ця схема дозволяє будувати, не удаючись до банківських кредитів. Забудовник або компанія, що фінансує будівництво, випускає цінні папери, які надалі обмінюються на нерухомість. На жаль, в чинному законодавстві не прописаний механізм обміну облігацій на нерухомість.
Тому компанії, які використовують в своїй роботі цю схему, вимушені укладати з власниками облігацій договори міни цінних паперів на побудовану нерухомість, хоча передача готової нерухомості повинна бути просто засобом погашення (оплати) облігацій. Виникають і податкові проблеми. Тому що, з одного боку, є окремий податковий облік випуску і
погашення облігацій, є окремий податковий облік цінних паперів (для руху облігацій на вторинному ринку), але проте головне податкове відомство розглядає гроші, отримані на етапі випуску облігацій як передоплату за майбутню нерухомість. Зрозуміло, гроші, отримані від розміщення облігацій, поступають на рахунок забудовника на самому початку будівництва, ще до того, як були проведені всі розрахунки з постачальниками і будівельниками. Але підприємства вимушені сплатити з цієї суми всі податки, а потім будувати на те, що залишиться. Зрозуміло, витрати, понесені при будівництві, будуть враховані як валові, але отримати назад гроші з бюджету може бути справою вельми і вельми нелегкою.
Фонд фінансування будівництва
Ця схема застосовується тільки при будівництві житла. Як правило, Фонд фінансування будівництва (ФФБ) створюється банком і акумулює засоби фізичних і юридичних осіб, охочих профінансувати будівництво житла, яке вони в майбутньому отримають у власність. На цьому етапі вже існує проект будинку і довірителі можуть “зарезервувати” за собою
вподобану квартиру. Поки гроші знаходяться в банку, вони не обкладаються ніякими податками. І з цих грошей в міру необхідності йде фінансування будівництва. При цьому виникає певна подвійність в податковому обліку підприємства-забудовника, яке
одночасно виступає і генпідрядником (веде будівництво). З одного боку, компанія забудовник, освоюючи гроші, зобов’язана поетапно нараховувати податкові зобов’язання по ПДВ, а це як відомо, припускає виписку податкових накладних на ім’я замовника робіт, в ролі якого в даній ситуації доводиться виступати управителеві ФФБ. Але, будинок побудований. І юридичні особи, що профінансували будівництво квартир в ньому, хочуть, і
згідно із законом мають на це право, отримати від забудовника податкову накладну за фактом отримання своєї частини будинку (квартири), щоб в майбутньому отримати податковий кредит. Механізм переорієнтації податкових зобов’язань забудовника по ПДВ перед ФФБ на зобов’язання перед довірителями в законі просто не прописаний.
У цій схемі є ще один цікавий нюанс. Якщо плани довірителя змінилися, він може повернути свої гроші, скориставшись механізмом поступки майнових прав. Деякі довірителі розглядають свої внески у ФФБ як прибуткові інвестиції, маючи намір продати свої майнові права за вищою ціною, коли ціни на нерухомість виростуть. В цьому випадку довіритель оформляє договір поступки майнових прав і реєструє його у ФФБ. Тут і виникає податкова проблема. З одного боку, майнове право – це всього лише передоплата, яка ще ніяк не відбилася в податковому обліку майбутнього власника квартири. Але поступка довірителем
своїх майнових прав на майбутню квартиру, на думку податкової, є продажем товарів і обкладається 20%-ми ПДВ. При цьому ПДВ сплачується на кожному етапі ланцюжка перепродажів майнових прав. Якщо останній покупець, який і отримає побудовану квартиру, захоче отримати у забудовника податкову накладну і відобразити податковий кредит по ПДВ, він отримає накладну на ту суму, яку вніс перший довіритель в ланцюжку, тобто без урахування спекулятивної складової. Звичайно, отримавши нерухомість, довіритель, може її продати і повернути витрачені гроші, але йому все одно доведеться заплатити податки з різниці між ціною первинного внеску у ФФБ і ціною продажу квартири.
Як не платити більше
Ми з вами побачили, що від використання всіх перерахованих будівельних схем головний виграш отримують бюджети всіх рівнів. Єдина схема, яка здатна зменшити податкові ризики на будівельне підприємство, – будівництво за власні або кредитні засоби. Звичайно, банківські кредити коштують недешево, проте в цьому випадку у забудовника є можливість
ще до початку будівництва прорахувати всі витрати і тверезо оцінити свої ризики і можливості.
