В даний час покупка житла фактично можлива тільки в двох місцях. Це покупка в будинку-новобудові і на вторинному ринку житла, простіше кажучи, “з рук”. Головний плюс нової квартири – це, безперечно, її новизна. Перевага ж “уживаної” квартири в її ціні. Само собою, мова йде про дві рівні по категоріях житла квартири і розташовані в приблизно рівних районах проживання.
Купівля житла в новобудові
Перш ніж купити квартиру в будинку-новобудові, треба уважно вивчити документи продавця, підтверджуючі його повноваження. І почати слід з документів, що надають право на будівництво будинку як такого і перехід прав після закінчення будівництва. Це такі документи як:
• Документ про надання земельної ділянки для будівництва житлового будинку між будівельною організацією і замовником будівництва;
• Інвестиційний контракт між муніципалітетом і замовником будівництва;
• Інвестиційний контракт між замовником будівництва і співінвесторами.
Правоустановчими документами продавця можуть бути наступні:
• Договір поступки права інвестування, пайової участі в будівництві і ін., за яким продавець має право переуступати свої права третім особам. Такий договір повинен бути зареєстрований в тому органі муніципалітету, який відповідає за будівництво.
• Договір доручення, по якому ріелторська фірма займається реалізацією квартир в будинку-новобудові.
Квартира на вторинному ринку
Перевіряючи “юридичну чистоту” квартири, яка отримується на вторинному ринку нерухомості, слід виконати такі дії:
• уважно вивчити документи на квартиру, яку купуєте. При щонайменшій підозрі або сумніві не бійтеся ставити власникові питання, оскільки це ваше право – знати всю інформацію про квартиру, яку набуваєте;
• отримати в організації, яка управляє будинком, повну виписку з будинкової книги. Тобто виписку, в якій вказані всі особи, що коли-небудь проживали в даній квартирі, з вказівкою адреси, по якій вони вибули;
• уважно перевірити наявність в квартирі осіб, виписаних в місця позбавлення волі, самотньо проживаючих пенсіонерів, без вісті зниклих осіб, неповнолітніх дітей. У разі наявності самотньо проживаючих пенсіонерів або неповнолітніх дітей необхідно переконатися в тому, що вони зареєстровані по новому місцю проживання.
Перевірка всіх цих даних забезпечить вас від можливих домагань з боку власників квартири, що “знов з’явилися”. Для перевірки всіх пунктів необхідна безпосередня участь реального власника квартири. У разі відмови цього власника брати участь в перевірці “юридичної чистоти” квартири вам варто задуматися про доцільність її придбання.
І, звичайно ж, не варто забувати про можливість доручити проведення перевірки “чистоти” квартири професіоналам – тим же ріелторам, які знають всі “підводні камені” з даного питання.
Багатьох хвилює питання: чи варто купувати квартиру з прописаними в ній людьми.
Однозначно – не варто купувати таку квартиру, якщо умова виписки таких мешканців не обумовлена договором купівлі-продажу. У разі невиконання такої умови, новий власник може сміливо звертатися до суду, який напевно прийме сторону позивача. А далі – справа судових приставів-виконавців, які виконають рішення суду про виписку раніше проживаючих мешканців.
Якщо ж в квартирі прописані неповнолітні мешканці або навіть власники, то варто заручитися згодою районного органу опіки і опікування на здійснення такої операції з придбання квартири.
Документи
Збір документів для здійснення операції купівлі-продажу квартири вельми втомливе заняття, тут також може знадобитися допомога ріелторів. Якщо ж ви зважилися самі збирати всю необхідну документацію, то ось зразковий список документів, які вам необхідно мати на “фініші” такого збору:
• Договір передачі плюс свідоцтво про власність на житло (“рожевий листок”).
• Договір купівлі-продажу – основний документ, який визначатиме, і підтверджувати ваше право власності на придбане житло. Уважно вивчіть його положення!
• Довідка ЖБК про виплачений пай плюс свідоцтво про власність на житло.
Окрім правовстановлюючих, необхідно зібрати наступні документи:
1. Виписка з будинкової книги (отримати в паспортному столі Жеку або ділянки).
2. Копія фінансово-лицьового рахунку (отримати в бухгалтерії Жеку або ділянки).
3. Форма 11а, експлікація, поверховий план (отримати в БТІ).
4. Згода дружини або чоловіка на продаж квартири (кімнати) в тому випадку, якщо на момент купівлі квартири, що продається, власник був у шлюбі (якщо квартира або кімната отримані за договором дарування, по спадку або в результаті приватизації, то така згода не потрібна).
Варто відмітити, що механізмів і схем купівлі-продажу нерухомості існує багато і не всі вони законні і допустимі. Тому краще довіритися в цьому питанні ріелторам. А ось гарантій в тому, що “сірі схеми” не проводитимуться саме ними, вам ніхто не дасть.
