Ситуація на ринку нерухомості нагадує мильну бульбашку, яка може лопнути будь-якої миті. Не дивно, що замість купівлі 3—4-кімнатної квартири у місті, чимало громадян віддають перевагу заміській нерухомості. За вартістю вони практично ідентичні. Але останній, на відміну від квартир, аналітики не прогнозують зниження цін.
Будувати чи купувати готовий?
Розумно спочатку подивитися, що пропонується на ринку готового житла. Не виключено, що вам пощастить і всім домочадцям сподобається який-небудь будинок. Проте це швидше виняток, ніж правило. Зазвичай потенційних покупців щось не влаштовує. Або місце не подобається, або від міста дуже далеко, або сам будинок незручний, або все подобається, але дуже дорого. Воно й не дивно, адже ринок заміської нерухомості ще зовсім юний. До того ж у кінці 80-х — на початку 90-х існував інший підхід — «щоб люди бачили». За таким принципом діяла більшість новоявлених бізнесменів. В одному анекдоті часів перебудови малюк пояснює батькові причину своїх гірких сліз: «У нашого будину три поверхи, а у Василевого — п’ять». На що нувориш запитує, чи повідомив син своєму другові про чотири поверхи під землею. Зараз же такий підхід став явним моветоном. Практичність міцно закріпилася на першому місці. Тому знаючі люди радять, прийнявши рішення зводити будинок, насамперед знайти ділянку й визначитися з проектом.
Бюджет, план і проект
Звичайно, можна цілком і повністю покластися на будівельну фірму, яких на ринку зараз як грибів після дощу. Вони навперебій пропонують звести вашу мрію «під ключ». Проте ті, хто вже звертався до архітекторів, далеко не завжди залишалися задоволеними результатом. Будівельники коротко з’ясовують ваші сподівання і називають більш-менш прийнятними цифри $300—500 за квадратний метр, пообіцявши через п’ять-шість місяців новосілля. Названа сума не лякає і ви вносите аванс. Ось тут і починається найцікавіше. Як правило, первинний кошторис збільшується у кілька разів через те, що багато що не було передбачено відразу. Та й новосілля ви відсвяткуєте в кращому разі через рік-півтора. Тому, перш ніж узятися до реалізації грандіозного задуму, фахівці радять визначити суму, за яку ви не вийдете незважаючи ні на яку спокусу, адже під час будівництва можна нафантазувати на багато тисяч «вічнозелених». Потім слід відправлятися не до будівельників, а до архітекторів. Останні допоможуть визначити генплан, в якому буде зазначено, де на ділянці розташовуватимуться будинок і такі необхідні споруди, як гараж або навіс для автомобілів, гриль-альтанка, лазня, приміщення для зберігання підручних засобів. У генплані зазначається й розташування локальної каналізації, свердловини, місце підведення електричного кабелю — так, щоб вони не опинилися на видноті, але до них був можливий доступ у разі потреби. Архітектор також підкаже, якою бути огорожі, де і яке виконати брукування, як розгалузиться мережа доріжок, де розкинуться газони й клумби, а де — невеликий симпатичний город.
І лише після цього можна визначатися з проектом будинку. Забудовники традиційно схиляються до думки, що типовий проект дешевший і надійніший, ніж індивідуальний. По-перше, останній набагато дорожчий. До того ж кількість типових проектів обчислюється сотнями. По-друге, типовий проект вже випробуваний іншими замовниками. Проте існує низка «але». Типовий проект не можна переробити в індивідуальний. Проект, із самого початку замовлений у архітектора, призначений саме для вашої земельної ділянки. Проектування починається з огляду місця майбутньої забудови. При цьому фахівець передбачає все: як ваш будинок впишеться в ландшафт і в навколишню забудову, як правильно зорієнтувати його за сторонами світу, які види відкриватимуться з вікон, як розташовуватимуться зелені насадження тощо. До того ж будь-які зміни інженерної документації архітектурно-будівельної частини (водопроводу, каналізації, опалювання, вентиляції, а також електрики) виллються в копієчку, враховуючи, що витрати на архітектурно-будівельну частину зазвичай складають понад 80% від усієї вартості проекту.
І хоча будинок зводиться під себе, знаючі люди радять не забувати про його ліквідність. У житті трапляються різні ситуації — найкраще на стадії проекту замислитися, наскільки високими будуть шанси вигідно продати цей будинок згодом. Щоб ваш дім був привабливим товаром для заможних покупців, він повинен мати своє обличчя й індивідуальність. На жаль, будинок, зведений за типовим проектом, похвалитися цим не зможе.
О, скільки їх (метрів)
Проектування будинку слід розпочати з визначення кількості у ньому спалень. На особливу увагу заслуговує також зона кухні, їдальні й вітальні, де ви проводитимете більшу частину часу, поки не спите. Проте не варто захоплюватися. Безумовно, просторі кімнати — це чудово, але кожен квадратний метр потребує систематичного прибирання. Не слід забувати й про опалювання. Адже некорисну площу (наприклад, гостьові кімнати, які стоятимуть порожніми 350 днів на рік) теж доведеться обігрівати. До того ж рано чи пізно в Україні все ж таки введуть податок на нерухомість, і ніхто не знає яким він буде. Водночас не виключено, що невеликі будинки ця радість обійде стороною. Фахівці стверджують, якщо раціонально спроектувати будинок, то на 100—150 квадратних метрах зможе жити з комфортом сім’я з 3—4 чоловік.
Ретельного проектування потребують і надвірні споруди. Наприклад, гараж у підвалі — на перший погляд, зручне рішення. Проте виїзд звідти в ожеледь нагадує екстремальне водіння. До того ж навесні доведеться боротися з талою водою, яка так і норовить потрапити в підвал. Тим часом в’їзд до підземного гаража займає стільки ж місця, скільки й до звичайного, розташованого на поверхні…
Що почому?
Безумовно, цегла й залізобетон — чудові конструкторські матеріали. Проте будинок зі стінами з цегли (піноблоку) і панельними перекриттями на суцільному фундаменті не може бути дешевим. Кожен «квадрат» площі такого будинку обійдеться як мінімум у $600—700. Водночас сучасні каркасні технології зменшують вартість житла. Так, дво- або трикімнатний каркасний будинок площею 74 кв. м коштує від $28 до $35 тисяч. Реальна ціна чотирикімнатного будинку з мансардою площею 122 кв. м — від $45 до $60 тисяч.
Складаючи кошторис будівництва, врахуйте, що вартість «коробки» становить половину, а найчастіше близько третини вартості готового будинку. Огорожа, свердловина для водопостачання, доріжки, каналізація, гараж і т. д. — теж необхідні на ділянці. Приміром, свердловина або колодязь із насосом обійдуться в $1—2,5 тис., підведення електрики — $0,2—0,4 тис., підведення газу — $1—2,5 тис. Приблизно стільки коштуватимуть бетонні доріжки й майданчик для машини. Втім, огорожа (навіть з сітки рабиці) «потягне» не менше. Таким чином, загальна вартість невеликої садиби з сучасним каркасним будинком може скласти $45—65 тисяч. Плюс вартість земельної ділянки. Важливо, щоб поряд жили люди, був магазин, проходила дорога з твердим покриттям. Якщо у вас маленькі діти, бажано мати поряд дитячий садок і школу. До речі, у периферійних початкових школах рівень освіти інколи вищий, ніж у столичних.
P.S. У найближчі два-три роки очікується розвиток сегменту заміського житла. Звичайно, будиночок бабусі із зручностями в дворі не буде привабливим сам по собі для міських жителів. Проте земля під ним, без сумніву, буде на вагу золота для завзятих спадкоємців, які не поквапилися «спустити» майно, що раптом дісталося, відразу після оголошення заповіту чи оформлення дарчої. Водночас аналітики передбачають бум котеджних селищ, початок яких припав на минулий рік. Наприклад, під Києвом уже зараз функціонують близько 30 котеджних селищ. На 2007 рік заявлено введення в експлуатацію ще близько 20. Причому ріелтори прогнозують, що бум котеджного будівництва призведе до відтоку покупців з первинного ринку житла (близько 5—10% від загальної кількості).
